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《中国房地产》:不动产登记与房屋交易管理信息共享的建议——以沧州市为例

浏览次数:0  日期:2018-7-24 8:18:02 

 不动产统一登记工作是十八大之后,中央部署的一项重大改革事项,是我国产权管理体制的重大改革,也是维护社会主义基本经济制度的重要保障。在不动产统一登记制度改革背景下,沧州市国土部门、住建部门均已完成机构、职能的变更。不动产登记机构负责不动产登记管理,交易管理部门的管理重心则转移至房屋交易与产权管理。虽然是两个政府职能部门,但是两者管理的业务存在着密切联系,房屋交易监管能降低不动产登记的风险,而通过不动产登记明晰产权才能保障房屋交易安全。因此,不动产登记机构与交易管理部门之间要做到不动产登记、房屋交易信息双向共享,才能确保防范交易登记风险,做到便民、安全、高效。

 

 在当前沧州市不动产登记信息平台(以下简称不动产登记平台)和房屋交易产权管理系统(以下简称交易管理系统)各自独立建设的模式下,沧州市不动产登记机构与交易管理部门为了满足不动产登记与交易管理之间信息共享与业务联动的需求,积极沟通合作,通过梳理不动产登记业务办理所需要的交易信息以及房屋交易与产权管理中所需要的不动产登记信息,根据《不动产登记暂行条例实施细则》《房屋交易与产权管理工作导则》对信息共享和保护的要求,依托两个平台,兼顾信息安全,利用信息协同共享技术,实现了房屋交易信息与不动产登记信息的双向共享。

 

1通过中间库交互信息,保证各自系统的独立性

  

 不动产登记平台与交易管理系统通过共享中间库的方式进行对接,以保证各自系统的独立性。不动产登记平台按照定义好的数据结构,将登记数据、登记状态(办理中、已办结)等各类登记信息写入中间库,同时通过部署在前置服务器中的数据交互程序在中间库获取交易管理部门推送过来的房产交易业务数据。同样,交易管理系统按照定义好的数据结构,将预售数据、网签数据等各类交易数据、交易状态写入中间库,同时通过部署在前置服务器中的数据交互程序在中间库获取不动产登记机构推送过来的不动产登记业务数据。数据交互方式下图所示。

 

2以统一的GIS楼盘表为基础,进行业务信息共享

 

 目前,不动产登记平台与交易管理系统对业务应用的信息化管理都是基于GIS楼盘表,楼盘表上整合了各子系统的业务数据。要使两个系统平台内的交易及登记信息能够按房屋相互对应,就要实现双方GIS楼盘表的统一。

 

 对于衔接前的历史数据,两个系统平台分别按照相同的规则对楼盘表生成幢、房屋关联编码,以此编码作为信息交互的关联关系。衔接后,按以下流程建立、更新楼盘表:测绘机构依据测绘成果生成楼盘表提交到中间库待审核——交易管理部门的面积管理科和不动产登记机构的权籍管理科审核通过后,中间库楼盘表正式生效——将生效的楼盘表同步到不动产登记平台与交易管理系统,此时两边楼盘表的自然属性及幢、房屋关联编码保持一致。

 

3建立核验、更新机制,确保业务信息的准确性

 

 为了防止链路故障、程序BUG 等问题导致的数据没有及时从一方同步到另一方系统,要定时核验双方楼盘表上的业务数据是否与中间库数据一致,不一致要更新为一致,交易信息以交易管理系统记录为准,不动产登记信息以不动产登记平台记录为准,以确保两系统平台中交互过来的业务信息的准确性。例如,不动产登记平台定时与中间库比对房屋的登记信息,若发现某房屋编码对应的登记数据与不动产登记库不一致,更新中间库该房屋编码对应的登记信息,然后中间库再与交易管理系统的房屋登记信息对比,依据不一致的内容,更新交易管理系统中该房屋编码的登记信息,以达到交易管理系统中登记信息与不动产登记平台一致的目的。

 

4掌握房屋全生命周期的状态,规避业务办理风险

 

 不动产登记平台和交易管理系统向中间库推送交互数据的触发节点不仅包括业务生效时,还应包括业务创建时,以便不动产和交易管理部门能掌握房屋全生命周期的状态,在此基础上对业务受理时进行业务约束判断,规避业务办理风险。例如,开发企业做商品房预售合同网签申请时,要遍历其房屋关联编码上的所有交易、登记业务信息,若存在预售许可证过期、抵押备案办理中、已抵押备案、抵押登记办理中、已抵押登记、查封登记办理中或已查封的状态时,不予受理,并且系统要明确给出不予受理的原因提示。

 

5建设日志系统,对信息交互情况进行监控

 

 不动产登记平台、交易管理系统要建立日志系统对各自与中间库交互成功的业务信息内容、交互时间予以记录;对交互失败的业务信息内容、交互时间及失败原因的捕捉信息也要进行记录。从管理角度看,可有效进行内部控制、满足审计需要;从技术角度看,开发与测试人员可依据日志记载的信息为系统进行排错、优化系统性能,或者根据信息调整系统行为。

 

 

6双方程序流程衔接,业务联动办理

 

 不仅从数据上共享,双方从程序流程上也进行了衔接。例如,交易管理部门在出具的交易告知单上增加与交易业务绑定的条形码,不动产登记部门在受理业务时,扫描条形码即可定位到所要办理业务的房屋,并且在受理时自动调用告知单上的申请人姓名、证件号码、坐落、面积、金额等信息,避免了部门重复录入,确保了业务办理的连续、安全、便捷。不动产登记平台与交易管理系统之间信息共享及业务联动办理的实现,为社会公众提供了便捷、高效的业务办理服务,提升了管理水平;消除了信息孤岛,为税务、法院、审计、纪检监察等部门信息查询提供了便利;实现了不动产全生命周期的管理,规避了业务办理风险,确保了房地产交易市场规范的有序发展和不动产统一登记的平稳推进。

 


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